대지권 미등기 주의해야 하는 이유는?

부동산 이야기

by 밤비77 2022. 6. 20. 10:21

◆ 대지권이란?

건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리입니다.

쉽게 말해, 아파트과 같은 집합건물에서 사용되는 용어로 건물과 따로 분리하여 처분할 수 없는 토지지분에 대한 비율이라고 생각하시면 됩니다.

◆ 대지권 미등기란?

대지권은 대부분 등기가 되지만 어떤 특별한 사정에 의해서(분양대금 미납, 분쟁이나 법무사의 실수 등) 등기가 되지 않는 경우가 있습니다. 이러한 경우를 대지권 미등기라고 합니다.

◆ 등기부등본을 통해 대지권 미등기 확인하는 방법

건물 등기부등본을 떼어보면, 표제부에 [전유부분의 건물의 표시] 다음으로 [대지권의 표시]가 나와있어야 합니다. 이 부분이 없이 바로 [갑구]가 나온다면 대지권 미등기인 것입니다.

◆ 대지권 미등기 3가지 유형과 낙찰 시 주의할 점은?

① 토지별도등기

: 토지별도등기란 대지 전부에 저당권 또는 가압류가 있는데 그 위에 아파트 등의 집합건물을 신축하고 각각의 구분건물에 대지권등기를 해 주었을 때, 그 권리관계를 알려주기 위해 기재한 것입니다.

이런 경우 보통 등기부에는 [토지 별도등기 있음]이라고 표시되고, 정확한 내용은 토지 등기부에 기록되어 있기 때문에 반드시 [토지 등기부등본]을 확인하여야 합니다.

토지별도등기가 있는 물건은 '토지저당 낙찰자가 인수 함' 이라는 특별매각조건이 붙어 있는지 먼저 확인 후 입찰해야 합니다.

② 대지권 미등기

: [감정평가서]에 대지권이 평가되어 있는 경우, 대지분양대금이 납부되었는지 미납인지 확인해봐야 합니다.

확인 방법은 대지권미등기 된 물건의 옆 호실의 등기사항증명서를 열람해보고 [대지권등록부]를 확인해보면 알 수 있습니다.

만약, 대지분양대금이 미납된 케이스라면 경매법원에 낙찰대금 감액신청을 하는 것이 좋겠습니다.

③ 대지권 없음

: [감정평가서]에 대지지분이 감정되어 있지 않고 대지권도 없는 경우입니다. 이런 경우 집합건물의 소유자는 대지소유자와의 관계에 있어 불법점유자이므로 주의해야 합니다.

물론 아파트 같은 집합건물은 철거의 대상은 아니라 해도 지료(대지 사용료)를 지불해야 합니다.

이 경우 해결 방법은, 시가로 대지지분을 매수하거나 집합건물을 매도 하는 방법이 있습니다. 그러나 이런 경우 대지소유자와 협상이 결렬되어 지료연체로 인하여 강제경매를 당하는 경우가 많으니 조심해야 합니다.